حق ارتفاق

ارتفاق نیز در لغت به معنای رفاقت كردن است و در اصطلاح حقوقی عبارت از حق كسی در ملك دیگری، برای كمال استفاده از ملك خود است.

خصوصیات حق ارتفاق

• الف) حق ارتفاق قائم به ملك است و اختصاص به زمین دارد؛ یعنی اینكه به سود مالك زمین خاصی برقرار می‌شود و هر كسی كه مالك زمینی شد، می‌تواند از این حق استفاده كند. به طور معمول حق ارتفاق در دو زمین متصل و نزدیک به هم ایجاد می‌شود.
• ب) حق ارتفاق تابع ملک و فرع بر مالكیت زمین است؛ به این معنا كه نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد و همواره با زمین منتقل می‌شود.
• ج) حق ارتفاق دایمی است؛ اگر چه مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد كند.
• د) حق ارتفاق قابل تقسیم نیست؛ منظور این است كه اگر حق ارتفاق به سود ملكی مشاع (مشترك) برقرار شده باشد، پس از تقسیم ملك، حق ارتفاق فقط به سود یكی نخواهد بود و هر كدام به طور مستقل حق استفاده از این حق را خواهند داشت همان‌طور كه ماده 103 قانون مدنی بیانگر آن است.

  اسباب ایجاد حق ارتفاق

حق ارتفاق با شیوه‌های ذیل ایجاد می‌شود:

1. قرارداد؛ به طور معمول‌ حق ارتفاق با همین شیوه ایجاد می‌شود. همان‌طوری كه ماده 94 قانون مدنی در این زمینه مقرر می‌دارد كه صاحبان املاك می‌توانند در ملك خود هر حقی را كه بخواهند نسبت به دیگری ایجاد كنند. پس مالك زمین و ملك می‌تواند با قراردادی حق عبور یا حقوق دیگری را به شخصی واگذار كند.
2. قانون؛ ممكن است حق ارتفاق ناشی از حكم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاك باشد. مثلاً زمینی كه بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت كه قانون نیز آن را محترم می‌شمارد، دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پایین‌تر است؛ همان‌طور كه ماده 95 قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه زمین یا خانه كسی، مجرای فاضلاب یا آب باران كسی بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از آن جلوگیری كند، مگر در صورتی كه عدم استحقاق او معلوم باشد.»

  تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع

به طور کلی می‌توان تفاوت‌های حق ارتفاق و حق انتفاع را در موارد ذیل بیان کرد:

1. حق ارتفاق اختصاص به مال غیرمنقول دارد اما حق انتفاع ممكن است به مال منقول یا غیرمنقول اختصاص یابد.
2. حق ارتفاق برای ملك است اما حق انتفاع برای شخص.
3. حق ارتفاق دایمی است اما حق انتفاع جز در موارد خاص، موقت است.

  زوال حق ارتفاق

درباره طرق پایان و زوال حق ارتفاق در قانون مدنی سخنی به میان نیامده اما با توجه به تعاریف علما و صاحب‌نظران رشته حقوق که هر یک به نحوی عناصر و اسباب ایجاد حق ارتفاق را تبیین کرده‌اند، می‌توان به دو نظر عمده دست یافت:

بخش اول: تبین و بررسی زوال حق ارتفاق بر اساس عناصر آن.

الف-عده‌ای معتقداند آنچه عنصر و خمیرمایه حق ارتفاق را تشکیل می‌دهد، عبارت است از:

1. وجود دو مال غیر منقول (از موارد ذاتی حق ارتفاق)
2. وجود امتیازی برای یکی به ضرر مالی دیگری.
3. تفاوت مالک آن دو مال است.

با توجه به این عناصر می‌توان به این نتیجه رسید که نبود هر یک از این موارد می‌تواند سبب زوال و پایان حق ارتفاق شود. به عنوان مثال هر گاه فردی حق ارتفاق را در یک ملک ایجاد کرد یا مالک آن دو ملک یکی بودند یا امتیاز برای دو طرف حق بود یا اموال از بین رفته بود، دیگر حق ارتفاق زایل شده و پایان ارتفاق است.

ب-از منظر برخی دیگر خصوصیات حق ارتفاق عبارت است از مواردی مانند "قائم به ملک بودن” و "اختصاص به زمین داشتن”،  "تابع ملک و فرع بر مالکیت زمین بودن حق ارتفاق”، "دایمی بودن” و "قابل تقسیم نبودن حق ارتفاق”.

با توجه به این خصوصیات می‌توان به این نتیجه دست یافت که حق ارتفاق باید در زمین ایجاد شود، دائمی است و قائم به ملک است. بنابراین از بین رفتن یکی از این چهار خصوصیت باعث زوال حق ارتفاق و پایان آن است.

ج- از نگاهی دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عبارت از موارد ذیل است:

1. حق ارتفاق حقی عینی بوده و مربوط به اموال غیر منقول اصلی است.
2. حق ارتفاق تابع ملک است.

بنابراین با توجه به این ویژگی‌ها حق ارتفاق زمانی از بین می‌رود و زوال می‌یابد که هر دو ملک نابود شوند، چون دو ملک از ارکان این حق است و به نظر برخی تنها راه زوال حق ارتفاق همین است.

کارشناس ارشد سرکار خانم فاطمه آگهی
مشاوره حقوقی با وکیل ملکی 44000407-021